Перейти к содержанию →

ПРОТИВОДЕЙСТВИЕ ТОРГОВЛЕ ЛЮДЬМИ

О ПРОБЛЕМАХ, ВЫЯВЛЕННЫХ В ХОДЕ РЕАЛИЗАЦИИ БЛАГОТВОРИТЕЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ «ПРОТИВОДЕЙСТВИЕ ТОРГОВЛЕ ЛЮДЬМИ».

В целях оказания помощи престарелым гражданам, пострадавшим от недобросовестных рентоплательщиков и фирм-посредников, Фондом разработана и с 2002 года реализуется благотворительная программа «Противодействие торговле людьми». Фонд является участником Всероссийской ассамблеи неправительственных организаций по противодействию торговле людьми.

В настоящее время в Москве ведут свою деятельность более двадцати организаций, специализирующихся на предоставлении услуг по заключению договоров пожизненной ренты. Большинство из них так или иначе «мимикрируют» под государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия», созданное в 1994 году Правительством Москвы в целях защиты и поддержки одиноких престарелых москвичей. Коммерческие фирмы используют содержащиеся в названии госпредприятия Моссоцгарантия термины. Так в средствах массовой информации можно встретить рекламу фирм «Московский социальный «Центр – Гарантия», «Департамент», «Городской центр «Гарантия», «Инвестсоцгарантия», «Жилсоцгарантия», «Центр социальной защиты пенсионеров», «Центр пожизненной ренты», «Столичная социальная помощь» и др.

Организации «Агрос-Риэлти» и «Столичная социальная помощь) в своей рекламе прямо указывают, что работают, руководствуясь постановлением Правительства Москвы №709 от 30.08.1994 г. «О социальной поддержке одиноких пожилых граждан», хотя указанное постановление определяет создание и принципы действия государственного предприятия «Моссоцгарантия» и никакого отношения к деятельности частных коммерческих фирм не имеет.

При контрольных звонках в более половины случаях сотрудники фирм утверждали, что работают от имени Правительства Москвы или иных государственных структур. Целью создания иллюзии «похожести» на государственную структуру является стремление вызвать доверие у престарелых граждан, обращающихся в перечисленные фирмы за помощью.

При осуществлении посреднической деятельности по заключению договоров ренты некоторыми фирмами в значительной степени ущемляются права престарелых граждан, присутствуют элементы обмана и мошенничества. Пользуясь правовой неграмотностью пожилых людей, фирмы производят отчуждение принадлежащей старикам квартиры, не предоставляя взамен обещанное в рекламе содержание. Наиболее типичными нарушениями являются следующие:

1. Обман пожилого человека относительно стороны будущего договора.

Из текста объявления у пожилого человека создается впечатление, что стороной по договору будет являться юридическое лицо — организация, разместившая рекламу. При обращении на фирму с пожилым человеком подписывается какой-либо документ, создающий у пожилого человека впечатление, что условия по договору будет исполнять именно эта организация. Так в Центре социальной защиты пенсионеров это «Договор-поручение», в котором указывается, что Центр обязуется «совершить все необходимые действия, направленные на заключение договора пожизненной ренты». В понимании пенсионера это означает подготовку к заключение договора пожизненной ренты с ООО «Центр социальной защиты пенсионеров». В понимании организации — это поиск будущего плательщика ренты. ЗАО «Полное Доверие» в договоре поручении принимает на себя обязательство «подготовить пакет необходимых документов и заключить договор пожизненной ренты». В понимании пенсионера это означает подготовку к заключению договора с фирмой, в понимании фирмы — поиск рентоплательщика для пожилого человека. Таким образом, в 90% известных нам случаев на стадии подписания договора-поручения с фирмой пожилые люди не осознают, что фирма не имеет намерения принимать на себя бремя содержания пожилого человека, а исполняет только функцию посредника между пожилым человеком и будущим рентоплательщиком.

Следующим этапом сделки становится «ввод» в поле зрения будущего рентоплательщика. Как правило, пожилому человеку сообщают одну из следующих версий:

а)договор будет подписывать сотрудник фирмы, работающий на фирме;

б)договор будет подписывать инвестор, неразрывно связанный с фирмой;

в)пожилому человеку просто не объясняют, что за человек подписывает договор.

В соответствии с процедурой сразу после подписания договора ренты его забирают для передачи в органы регистрации сделок с недвижимостью. Все это время с пожилым человеком продолжают общаться сотрудники фирмы, оказывая некоторые услуги. Подписанный договор пожилой человек получает на руки после регистрации в лучшем случае через месяц после даты подписания. Зачастую этот договор попросту не возвращают пожилому человеку, который полагает, что имеющийся у него на руках договор-поручение с фирмой и есть главный для него документ. Даже если по прошествии некоторого времени рентополучатель разберется, кто именно является стороной по договору, вскроет факт обмана (подлога), исправить ошибку можно уже только через суд без всякой гарантии на удовлетворение иска.

2. ОБМАН ПОЖИЛОГО ЧЕЛОВЕКА ОТНОСИТЕЛЬНО ПРЕДМЕТА ДОГОВОРА.

Гражданский Кодекс РФ определяет наличие двух видов договоров исследуемого вида: договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Договор пожизненной ренты сводит все обязанности рентоплательщика только к ежемесячной выплате определенной сторонами денежной суммы. Договор пожизненного содержания с иждивением обязывает рентоплательщика осуществлять содержание пожилого человека, обеспечивая его питанием, уходом по состоянию здоровья, необходимой помощью.

Большинство пожилых людей заинтересованы в получении не денег, а именно ухода и помощи. Фирмы учитывают этот интерес, и во всех рекламных объявлениях присутствует обещание предоставить уход сиделки, помощь по дому, питание, транспорт и т.д. Однако сотрудникам фирмы хорошо известно, что будущий рентоплательщик — приобретатель квартиры, не станет принимать на себя обязанности по уходу и содержанию пожилого человека, а согласится только на ежемесячную выплату ренты (в 80% известных нам случаев рентоплательщики заявляли, что ни при каких условиях не стали бы подписывать договор пожизненного содержания с иждивением). Поэтому фирмы ставят своей целью организовать подписание пожилым человеком именно договора пожизненной ренты, сохранив у него иллюзию, что подписываемые документы предусматривают его содержание и иждивение. Так ЗАО «Агрос Риэлти» при первичном обращении пожилых граждан знакомит их с социальной программой по предоставлению услуг пенсионерам и инвалидам, заключившим договора пожизненной ренты. В указанной программе перечисляются: косметический ремонт квартиры, предоставление «уходчицы» и сиделки в больнице или на дому, доставка продуктовых заказов, помощь в покупке вещей и одежды и т.д. ООО «Центр социальной защиты пенсионеров» в приложении к договору-поручению определяет обязанности по предоставлению транспорта, помощи по дому и т.д. В результате у пожилого человека наряду с заблуждением относительно стороны договора возникает заблуждение относительно содержания договора и уверенность, что предметом соглашения станет именно уход за ним и помощь.

Юридически и фактически обязательства фирм по предоставлению пожилым гражданам услуг по уходу, помощи и т.д., пусть даже и документально оформленные, никак не связаны с передачей права собственности на квартиру третьим лицам. В соответствии с ч.1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. То есть, в случае непредоставления ренты, существенного нарушения договора пожилой человек может потребовать возврата своей квартиры. В реализуемых схемах предоставление фирмами услуг по уходу и содержанию пожилых людей в связи с подписанием договора ренты с третьими лицами ничем не обеспечено. То есть, если фирма прекратит оказывать обещанные услуги пожилому человеку, то потребовать возврата своей квартиры пожилой человек не вправе. Однако никто не объясняет пожилым гражданам эти особенности заключаемой сделки. Так ЗАО «Агрос Риэлти», существовавшая с 1996 года и располагавшаяся по адресу: ул. Красина, дом 16, приняла на себя обязательство реализовать социальную программу в отношении многих десятков обратившихся за заключением договора ренты граждан. Но в настоящее время исполнять эти обязательства некому: по указанному адресу данной фирмы больше нет и найти ее нам не удалось.

Во всех известных нам случаях пожилые граждане утверждали, что непосредственно в день подписания договора присутствовавшие сотрудники фирм их торопили, не давали возможности внимательно прочесть договор, отвлекали во время подписания разговорами. Сразу после заверения нотариусом документы забирались на регистрацию. Внимательно ознакомиться с подписанным текстом договора пожилые люди могли только спустя некоторое – порой до полугода спустя – время. Так Н.И. Мрыхина, 1926 года рождения, обратившаяся в ЗАО «Агрос Риэлти» получила на руки документы после неоднократных напоминаний только спустя три месяца. Ознакомившись с текстом договора обнаружила, что подписала не договор ренты с ЗАО «Агрос Риэлти», а договор купли-продажи квартиры с гражданкой Н, которая по договору не имеет никаких обязательств по её, Мрыхиной содержанию. Савеловский районный суд г. Москвы признал данный договор недействительным и вернул Мрыхиной Н.И. в собственность ранее принадлежавшую ей квартиру. Бушуева Ю.С. обратилась в ООО «Центр социальной защиты пенсионеров». Подписанный договор ренты получила спустя месяц и обнаружила, что её квартира передана ею под выплату ренты некоему гражданину М., с которым Бушуева незнакома. Иск о признании договора ренты недействительным передан в Черемушкинский районный суд Москвы, и впоследствии стороны достигли мирового соглашения о возврате квартиры обратно в собственность Бушуевой Ю.С.. Семья Федуловых, обратившаяся за пожизненным содержанием в ЗАО «Агрос Риэлти» поняла, что заключила договор дарения квартиры с гражданкой М. только после того, как новый владелец уведомил их о своем намерении продать данную квартиру (договор дарения признан недействительным решением Головинского районного суда).

Доказать в судебном порядке недействительность данных сделок весьма сложно, так как договора удостоверяются нотариально, и проходит значительное время с момента их подписания до момента выяснения фактического содержания сделки.

РОЛЬ НОТАРИУСА

Особого внимания требует оценка роли нотариусов при совершении данных сделок. Обман пожилых людей был бы невозможен в случае, если бы нотариусы скрупулезно выполняли возложенные на них обязанности и разъясняли бы пожилым людям существо и правовые последствия совершаемой сделки. На наш взгляд, были бы абсолютно исключены факты обмана престарелых граждан, в случае разъяснения нотариусами сторонам следующих существенных условий договора:

а) Рентоплательщиком является физическое лицо — гражданин, который действует только от своего имени и не имеет никакого отношения ни к какой фирме;

б) Договор ренты не возлагает никаких обязательств на третьих лиц — в том числе и на фирму — по предоставлению ренты пожилому человеку;

в) Если это договор ренты, то договор возлагает на рентоплательщика обязанность только по выплате ежемесячных денежных платежей и не обязывает его осуществлять уход и помощь пожилому человеку (то есть договор не является договором пожизненного содержания с иждивением);

г) Пожилой человек не может потребовать возврата квартиры от рентоплательщика (частного лица), если какие-либо третьи лица не станут выполнять обязательств, принятых на себя в связи с подписанием данного договора ренты.

К сожалению, зачастую нотариусы (вольно или невольно) фактически становятся соучастниками мошеннических действий по отношению к пожилым людям. Объективно нотариус в данной сделке выступает скорее на стороне фирмы: именно фирма приводит к нотариусу клиента и оплачивает дорогостоящие услуги по удостоверению договора. Скрупулезное разъяснение нотариусом особенностей договора наверняка может привести к отказу пожилого человека от его подписания, и как следствие лишит нотариуса солидного гонорара. Фирма всегда имеет возможность воспользоваться услугами иного, более сговорчивого нотариуса. Предъявить какие либо претензии нотариусу за удостоверение признанного впоследствии недействительным договора невозможно.

Нам пришлось столкнуться с целым рядом случаев, когда нотариусы даже не присутствуют при подписании договоров ренты, перекладывая эти обязанности на помощников.

Особой оценки требуют тексты составляемых нотариусами договоров пожизненной ренты. При рассмотрении дел в судах при анализе данных договоров зачастую выявляется целый ряд противоречий, не позволяющих однозначно толковать те или иные их положения.

При обращении к нам граждан, пострадавших при заключении договоров пожизненной ренты, нами в первую очередь предпринимаются усилия по мирному разрешению конфликта и добровольному возврату пожилым людям утраченного ими права собственности на квартиру. Практически всегда на стадии переговоров с рентоплательщиками выясняется, что новые собственники квартир полагали, что существо сделки – это покупка квартиры «с отсрочкой заселения». Они не получали от фирмы разъяснений о необходимости осуществлять уход или помощь пожилому человеку. В отдельных случаях (ЗАО «Агрос Риэлти», Центр социальной защиты пенсионеров) сотрудники фирмы разъясняли, что уход за пожилым человеком будет осуществляться силами фирмы, а обязанность приобретателя квартиры заключается только в выплате ежемесячной ренты. Практически всегда приобретатели квартир знакомились с пожилым человеком накануне подписания договора и только в связи с необходимостью осмотра приобретаемой квартиры. При этом рентоплательщики ошибочно предполагали понимание пожилым человеком факта подписания договора с частным лицом.

На предложение добровольно расторгнуть договор и получить от пожилого человека обратно переданные ему денежные суммы, рентоплательщики заявляли, что помимо выплатой денег рентополучателю ими были выплачены крупные суммы денег фирме, организовавшей подписание договора ренты. Как правило, только в этот момент пожилые люди осознавали, что их обманули, что их фактически продали вместе с квартирой третьим лицам.

В известных нам случаях суммы, уплачиваемые приобретателями квартир фирме, организующей договор ренты, сопоставимы с суммой выплачиваемой пожилому человеку при подписании договора и составляют в настоящее время порядка 1.000.000 рублей.

При предложении документально подтвердить факт выплаты денег фирме во всех известных нам случаях выясняется, что указанные суммы в кассу организаций не вносятся, приходные ордера не выписываются. В бухгалтерском учете указанные суммы не включаются в число доходов и не учитываются при исчислении налога на прибыль. Факт получения денег чаще всего подтверждается собственноручной распиской сотрудника фирмы (как это было в ситуации с ЗАО «Агрос Риэлти» в деле Федуловых) или директора фирмы.

Эта ситуация затрудняет предъявление претензий к фирме о возврате денежных средств в случае признания договора ренты недействительным. В результате незащищенным оказывается не только пожилой человека, но и приобретатель квартиры, теряющий значительные денежные средства.

Ежегодно в общественную приемную Благотворительного народного Фонда социальной поддержки обращаются десятки пожилых людей, ставших жертвами недобросовестных рентоплательщиков и фирм, фактически торгующих стариками под видом посредничества по заключению договоров пожизненной ренты. Фонд осуществляет юридическое сопровождение исков обманутых москвичей по расторжению либо признанию недействительными договоров, приведших к утрате права собственности на квартиры.

Помимо юридической помощи престарелым гражданам в рамках благотворительной программы «Противодействие торговле людьми» Фонд проводит просветительскую и разъяснительную работу по недопущению вышеописанных случаев. В публикациях в СМИ мы стараемся разъяснить и рентополучателям и рентоплательщикам особенности и высокий риск больших потерь при совершении данных сделок.

Однако бурные темпы роста цен на московские квартиры, заманчивость предложения «купить квартиру за треть цены с отсрочкой заселения», безусловно, будут порождать желание коммерческих структур заработать на этой теме. Поэтому мы предполагаем, что благотворительная программа Фонда «Противодействие торговле людьми» будет востребована и актуальна еще долгое время.

Опубликовано: Программы